Дом, за который мы платим
Что входит в обязанности управляющих компаний, сколько стоят услуги и что будет, если их не оплачивать, выяснили «Боровские известия»
Есть у нас в жизни такие структуры, о которых вспоминают, когда что-то случилось. Управляющие компании как раз из этой категории. Пока в подъезде горит свет, батареи тёплые, крыша не течёт, а мусор в коридорах исчезает вовремя, они как будто не существуют. Но стоит случиться первой серьёзной проблеме: прорвало стояк, потекла кровля, исчезла уборка - и о существовании УК сразу вспоминают, как правило, с вопросом: «А за что мы вообще платим?»
Стоит отметить, управляющая компания - это связующее звено между жильцами и огромной системой содержания дома. По закону на ней лежит куда больше обязанностей, чем кажется на первый взгляд.
Не стены, а механизм
Многоквартирный дом можно представить в виде сложного организма. В нём есть «кровеносная и нервная системы» - трубы отопления, водоснабжения и электрика. Есть «кожа» - крыша и фасад. Ещё существует постоянный обмен ресурсами, который должен работать без сбоев.
Задача управляющей компании - содержать этот сложный организм так, чтобы он не начал разрушаться. Сюда входит всё, что обычно не видно: техническое обслуживание инженерных систем, текущий ремонт подъездов, кровли, подвалов, проверка и обслуживание коммуникаций, уборка и санитарное содержание общих помещений, подготовка дома к отопительному сезону и устранение аварийных ситуаций.
Стоит отметить, «управляшка» не может сделать или не сделать ремонт «по настроению». Она обязана действовать в рамках договора управления и норм жилищного законодательства. Но при этом - за деньги собственников квартир. Существует обязательный минимум работ, ниже которого управляющая компания опуститься не может, даже если жители на общем собрании решат «сэкономить».
«Есть установленный перечень работ, который обязана выполнять любая УК. Это не вопрос желания или нежелания, а норматив», - поясняет руководитель управляющей компании «РЭУ-1», депутат окружной Думы Руслан ЖАДЬКОВ
Но тариф при этом – величина договорная. И именно здесь система даёт сбой.
«Самое сложное поднять тариф даже на пару рублей. При этом это единственный платёж, где у людей есть выбор. За тепло, газ, электричество никто не спрашивает. А здесь начинают торговаться», - говорит Руслан Викторович.
В итоге получается перекос: реальные расходы растут, а тарифы - нет. Или увеличиваются недостаточно. Отсюда возникает разница в состоянии домов.
Когда одна управляющая компания работает за 20 рублей с квадратного метра, а другая -за 30, сравнивать их напрямую бессмысленно. У первой банально меньше ресурсов.
Разрыв между ожиданиями и реальными платежами - основная причина всех последующих претензий. Собственники квартир не часто вспоминают, что содержание дома - это не разовая акция, а постоянные расходы. Как отмечает ЖАДЬКОВ, жители чаще всего оценивают работу УК по тому, что видят: «Люди смотрят на дворников и уборщиц. Но если в доме есть тепло, вода, свет - значит, система работает. Просто она не на виду».
Именно эта «невидимая часть» съедает основную долю средств: обслуживание инженерных систем, аварийные работы, подготовка к отопительному сезону, текущие ремонты, налоги, зарплаты.
Когда в доме высокий процент неплательщиков, система начинает проседать. Причём не абстрактно, а вполне конкретно: не хватает денег на текущие ремонты, задерживаются работы, сокращается обслуживание.
Системные неплательщики
При этом жильцы хотят ремонт и коммуникации «как в новом доме», но платить за них «как за старый подъезд». Вместе с тем в каждой многоэтажке есть те, кто стабильно не вносит деньги. Причём не из-за отсутствия финансов, временных трудностей или банальной забывчивости, а принципиально. Такие люди считают, что раз УК «ничего не делает», то и платить им незачем. В результате получается, что упрямство одного должника становится проблемой всего дома.
Когда 10–20% жильцов игнорируют квитанции, нагрузка автоматически распределяется на остальных. Управляющая компания оказывается между «двух огней»: с одной стороны - обязанность содержать дом в нормативном состоянии, с другой - фактическое отсутствие средств. На практике это означает, что дом теряет деньги здесь и сейчас.
«Раньше собираемость была около 95%, сейчас - ближе к 90%. Долги накапливаются, и это миллионы рублей, которые могли пойти на ремонты», - отмечает Руслан ЖАДЬКОВ.
Причём парадокс в том, что платят чаще всего те, у кого денег меньше, например, пенсионеры. А долги копят те, кто может себе позволить две машины в семье. И дальше включается цепная реакция.
Меньше денег - меньше работ. Меньше работ - больше недовольства. Больше недовольства - ещё ниже собираемость.
Разорвать этот круг крайне сложно. Юридически механизмы взыскания средств есть: суды, иски, приставы. Но это очень долгий процесс, который каждый раз останавливается на последней инстанции. Дом же требует обслуживания каждый день.
Есть и ещё одна проблема, о которой редко говорят. Кадры.
«Сегодня самая дефицитная профессия - сантехник. Никто не хочет идти на такую работу за 40–50 тысяч в месяц. А без этих специалистов система просто не работает», - говорит Руслан Викторович.
Труд тяжёлый, зачастую грязный, а зарплаты долгое время оставались на уровне, который не привлекал людей. В итоге управляющим компаниям приходится либо повышать оплату, либо сокращать штат. Чаще - и то, и другое одновременно. А это снова упирается в тариф, который берётся из тех же платежей жителей. И снова замкнутый круг.
Как следствие, происходят ситуации, которые жильцы чаще всего воспринимают болезненно: «Почему ничего не делают?» А ответ элементарен: потому что нечем оплачивать работы и материалы.
Где заканчиваются обязанности УК?
Есть важная граница, которую часто не замечают. «Управляшка» отвечает за общее имущество дома, но не за трубы внутри квартиры, сантехнику и оборудование собственника, перепланировки, личные долги жильцов, состояние квартиры.
Люди же ждут, что УК решит любые бытовые проблемы. Добавим сюда стареющий жилой фонд, изношенные коммуникации, рост стоимости материалов и кадровый дефицит в обслуживающих службах - и получаем систему, которая постоянно работает на грани.
Вспомним про обязательный минимум работ, который нельзя «отключить по желанию». Отопление должно работать, аварии - устраняться, крыша – быть безопасной. А вот косметические ремонты, замена лавочек и благоустройство - это уже зона финансовых возможностей конкретного дома.
И получается парадокс: жильцы оценивают работу УК по внешней красоте и чистоте, а «управляшка» выживает в режиме «обслужить бы базовую инфраструктуру».
Стоит понимать, что многоквартирный дом управляется коллективным бюджетом. Его формируют все жители, и те, что всегда исправно платят, и те, что не делают этого принципиально. Но пользуются результатом все одинаково: подъездом, лифтом, крышей, теплом.
При спорах и вроде бы разумных претензиях УК становится «точкой удара» просто потому, что она ближе всего к жильцу. Но фактически она часто не причина проблемы, а её конечное звено.
Жалобы не равны проблемам
В любой «управляшке» есть интересный эффект: поток обращений не всегда отражает масштаб реальных технических проблем. Иногда дом может быть в критическом состоянии инженерно, но жильцы жалуются на грязный подъезд.
Зато есть один устойчивый механизм, который реально меняет состояние дома - ответственность собственников. Причём, не формальная, а системная. Она подразумевает участие в общих собраниях, утверждение реального, а не «минимального» тарифа, контроль расходов, понимание, куда уходят деньги, решение по приоритетам ремонта.
Многоквартирный дом - как проект, который либо управляется коллективно, либо постепенно разваливается по инерции.
При всех конфликтах, недовольстве и проблемах система управляющих компаний всё равно работает. Она закрывает базовую потребность, делает так, чтобы дом оставался пригодным для жизни каждый день. Без неё любой многоквартирник очень быстро превращается в набор отдельных помещений без общей инфраструктуры.
И в этом смысле УК - не идеальный механизм. Но пока что это единственный работающий способ удерживать сложные жилые системы от хаоса.
Можно сколько угодно спорить с управляющей компанией, ругаться на тарифы или качество уборки. Но в основе всегда остаётся простая вещь: многоквартирный дом - это договорённость десятков и сотен людей жить в одной системе и содержать её вместе.
Текст: Диана Федулова
Последние новости
Полезные ссылки
